Tokocrypto Tutorial – Apa penyebab property crash ? Market property bakal crash. Ya, market bakal crash. Itu sebabnya Kenapa banyak orang-orang kaya di Jakarta atau mungkin di kota-kota besar lain mulai melepas aset propertinya dengan harga rugi.
Mereka juga melepas aset properti berupa apartemen lebih rendah dari harga beli karena kesulitan cari penyewa.
Daftar Isi
5 Penyebab Property Crash
Penyebab property crash yang pertama, adalah karena FED fund rate. Wah, apa hubungannya dong dengan FED fund rate? Bukannya ini di Amerika? Ya, ini memang di Amerika.
Tapi karena seluruh mata uang dunia di backup oleh dolar dan kegiatan ekspor dan impor menggunakan dollar, maka FED fund rate ini jadi acuan standar ekonomi dunia.
FED fund rate adalah suku bunga bank sentral Amerika. Suku bunga ini adalah bunga pinjaman antar bank. Ketika bank harus meminjam dengan bunga yang lebih mahal. Maka bank akan menaikkan suku bunganya pada peminjam retail seperti kita.
FED fund rate sewaktu artikel ini dibuat udah mencapai 3,25%. Diperkirakan akan mencapai puncaknya hingga 4,75%. Angka ini sama dengan angka pada saat menjelang krisis real estate crash di tahun 2007.
Dan saya percaya history will repeat itself. Mengapa? Karena investor juga lihat data yang sama. Dan mungkin dengan action yang sama.
Penguatan Dollar
Penyebab property crash yang kedua, karena nilai Dollar yang makin menguat. Nilai dolar yang menguat membuat bahan baku import jadi lebih mahal.
Ditambah dengan adanya krisis supply yang masih belum bisa diatasi karena zero covid policy di China. Bahan baku bangunan sebagian masih perlu impor. Meski mungkin proses pengolahan produk akhirnya ada di sini.
Indeks dolar yang tinggi juga sebenarnya adalah tanda. Ini bukan saatnya sellers market. Tapi waktunya buyers market. Cash is king.
Index dollar adalah nilai acuan dollar terhadap mata uang lain. Dan sering dijadikan acuan investasi jangka menengah ataupun jangka panjang.
Culture Shift
Penyebab property crash yang ketiga, adanya culture shift. Semenjak covid ada culture shift yang buat banyak orang lebih nyaman bekerja work from home. Bahkan ada perusahaan yang masih meneruskan work from home ketimbang work from office.
Karena lebih efektif secara produktivitas dan biaya operasional yang lebih murah. Ada juga yang menerapkan secara hybrid. Dalam artian mereka masih punya kantor tapi kerja di rumah atau gantian dengan teman yang lain.
Culture shift ini membuat orang-orang yang dulunya menyewa di perkotaan kembali pulang ke daerah asalnya dan bekerja dari rumah.
Berdasarkan data, 40% service Apartment di Jakarta kosong. Di sekitar kawasan Thamrin Jakarta, 2 juta meter persegi office space kosong.
Untuk mengantisipasi hal ini, pemerintah juga udah meluncurkan visa digital nomad yang mengizinkan warga asing tinggal lebih dari 5 tahun.
Investor Property Ingin Uang Cash
Penyebab property crash yang keempat, kenapa orang menjual properti? Karena mereka ingin mengurangi aset yang nggak liquid pindah ke cash untuk membeli aset yang lebih murah pada saat krisis.
Karena di mana ada krisis, di situ ada kesempatan. Cuma masalahnya, saat ini investor perlu cash. Nggak perlu properti.
Pergantian Generasi
Penyebab property crash yang kelima adanya pergantian generasi. Generasi boomers akan menyerahkan tongkat estafetnya pada generasi milenial.
Beda generasi, pastinya beda mindset. Preferensi generasi boomers lebih menyukai emas dan properti. Ya karena mereka juga rasain sendiri nih kenaikan harga emas dan properti yang naiknya cukup signifikan di masa kehidupan mereka.
Di tahun 2000-an, harga emas hanya 274 dollar per Troy Ons dan mencapai 1.600 dolar-an di tahun 2012. Saat artikel ini dibuat, ada di harga 1.700 dollar.
Begitu pula properti. Yang harganya terus meningkat karena adanya ledakan jumlah penduduk. Namanya aja generasi boomers. Tapi generasi milenial dan boomers itu beda. Beda generasi, beda mindset, that’s obviously.
Contohnya boomers suka banyak anak, milenial nggak suka anak. Kalaupun ada mungkin dua udah terlalu banyak buat mereka.
Di beberapa negara tertentu, malah banyak milenial yang udah nggak tertarik untuk menikah. Dan saya pernah membuat artikel tentang depresi karena seks di artikel yang ini: Gawat 4 Potensi Resesi Ekonomi Karena Depopulasi
Boomers work from office sementara milenials zoomers work from home. Boomers nggak terlalu paham dengan digitalisasi. Milenial hampir semua hal didigitalisasi. Mulai buku, bahkan uang, dan real estate.
Dengan Bitcoin, Crypto, dan Metaverse. Itu semua jadi alternatif investasi milenial. Total marketcap aset crypto ada di angka 3 triliun US Dollar pada masa peak-nya. Ini belum termasuk menghitung marketcap NFT dan Aset Digital. Nggak bisa dibilang besar, tapi juga nggak bisa dibilang kecil.
Buat temen-temen yang pengen tahu apa perbedaan crypto dengan emas. Bisa baca artikel yang ini.
Yang ingin tahu apa beda crypto dengan saham. Bisa baca artikel yang ini.
Yang ingin tahu Emas vs Properti. Bisa baca artikel yang ini.
Bagi-bagi Portofolio Investasi
Penyebab property crash yang keenam, bagi-bagi portofolio investasi. Diperkirakan, milenial di seluruh dunia akan mewarisi 68 triliun dolar hingga 2030 nanti. Dan ada kecenderungan preferensi investasi mereka bukan di properti atau at least kuenya harus dibagi dengan investasi lain.
Di Indonesia sendiri, generasi boomers nggak punya akses untuk investasi ke SNP 500, Nasdaq dan instrumen keuangan yang lain.
Milenial punya akses. Generasi boomers nggak punya akses untuk investasi ke aset digital seperti aset Crypto, NFT, Metaverse. Tapi milenial punya akses.
Generasi boomers nggak punya akses mudah untuk investasi ke instrumen keuangan seperti saham, reksadana, peer to peer lending, equity crowdfunding, dan lain sebagainya.
Generasi milenials dan zoomers punya. Bahkan generasi milenial punya akses yang lebih mudah untuk mendapatkan pendanaan melalui crowdfund, fairlaunch misalnya. Bahkan melalui crypto banking yang kita sebut dengan DeFi.
Gimana dengan nasib properti di Indonesia?
Kalau dari yang saya simpulkan sih, real estate masih jadi favorit untuk sebagian orang. Anyway, jumlah penduduk Indonesia diperkirakan 300 juta di tahun 2040. Dan semuanya perlu tempat tinggal.
Tapi kalau menurut saya pribadi, kalau mau investasi properti. Untuk mengurangi resiko lebih baik hindari investasi properti yang sifatnya adalah produk turunan dari investasi properti. Misalnya apartemen, condotel, villatel, costel, atau bahkan vilatel yang kepemilikannya dipecah-pecah menjadi ratusan unit per unitnya.
Selain karena isu legal, lepasnya juga susah. Artinya market ini nggak liquid. Meskipun emang kadang-kadang ada janji buy back dari developer. Tapi apa developer sanggup buy back semua unit secara bersamaan.
Nah, baiknya gimana? Baiknya kita cari properti second yang emang udah dijual di bawah harga pasar. Yang udah 40% bahkan 50% di bawah harga pasar. Seperti kata Robert kyosaki, “We profit when we buy, not when we sell”.
Gimana dengan yang punya investasi properti? Apa dilepas aja?
Nah, tentang dilepas atau enggak. Itu kembali ke kebutuhan masing-masing. Tapi mungkin lebih bijak kalau kita memikirkan gimana agar properti kita nggak jadi aset nganggur. Mungkin disewakan.
Yang paling mudah nih. Di airbnb-kan misal. Atau diubah fungsinya agar lebih mendatangkan pasif income. Misal digunakan untuk bisnis, dibagi-bagi untuk pickup point go food, dibuat untuk co-working space, dan masih banyak lagi.
Semua tergantung kreatifitas masing-masing pemilik properti memaksimalkan asetnya. Justru disini indahnya properti. Properti sampah jadi emas di balik sentuhan midas pemilik properti.
Untuk memudahkan kalian dalam mengingat 5 Penyebab Property Crash berikut kami rangkum secara ringkas:
- Penguatan Dollar
- Culture Shift
- Investor Property Ingin Uang Cash
- Pergantian Generasi
- Bagi-bagi Portofolio Investasi
Baca Juga: Update Sidang XRP vs SEC